Warum Reiche Schulden lieben: 5 Gründe für Immobilien
Du verdienst gut, legst jeden Monat etwas zur Seite, und trotzdem kommt dein Vermögen kaum vom Fleck. Wer Vermögen aufbaut, nutzt dafür nicht nur sein eigenes Geld, sondern auch das der Bank. In diesem Artikel gehe ich die 5 Gründe durch, warum eine vermietete Immobilie für Gutverdiener fast alternativlos ist. Bei jedem Grund schauen wir zuerst, was ohne Immobilie passiert, und dann, was mit Immobilie anders ist.
Lieber schauen statt lesen? Hier sind alle 5 Gründe als Video.
Vermögensaufbau auf die harte Tour
Du verdienst gut und legst jeden Monat etwas zur Seite. Vielleicht aufs Tagesgeld, vielleicht in einen ETF. Jeder Euro davon kommt aus deinem eigenen Netto, und jeder Euro muss erst einmal verdient werden.
Das fühlt sich an, als würdest du einen schweren Stein einen Berg hochschieben. Monat für Monat, mit viel Kraft und wenig Tempo. Mit einer vermieteten Immobilie läuft das anders. Ab einem gewissen Punkt arbeiten andere für dich mit: der Mieter, die Bank und sogar die Inflation.
Dafür gibt es 5 Gründe. Bei jedem schauen wir zuerst, was ohne Immobilie passiert, und dann, was mit Immobilie anders ist.
Vermögensaufbau auf die harte Tour
Ohne und mit ImmobilieGrund 1Der Wert deiner Immobilie wächst mit der Inflation
Nehmen wir an, du hast 100.000 € auf dem Konto. Bei 3 % Inflation im Jahr kannst du dir davon in 10 Jahren nur noch so viel kaufen wie heute von rund 74.000 €. Rund 26.000 € sind weg, ohne dass du einen Euro ausgegeben hast. Das ist ungefähr ein neues Auto.
Bei einer Immobilie sieht das anders aus. Wenn alles teurer wird, wird auch Wohnen teurer. Die Miete steigt mit. Und weil auch Bauen teurer wird, steigt in der Regel auch der Wert bestehender Wohnungen.
Die Inflation kann sogar noch mehr für dich tun. Dazu komme ich bei Grund 5.
100.000 € auf dem Konto
3 % Inflation, 10 JahreGrund 2Du sparst jeden Monat, ohne es zu merken
Geld, das auf dem Konto liegt, wird ausgegeben. Das hat nichts mit Leichtsinn zu tun, es ist einfach immer da. Das neue Handy, der Kurztrip, das größere Auto. Am Ende des Jahres ist vom geplanten Sparbetrag oft wenig übrig.
Mit einer vermieteten Wohnung läuft das Sparen nebenbei. Jeden Monat fließt Geld in deine Wohnung: die Miete von deinem Mieter und eine kleine Rate von dir. Damit wird der Kredit Monat für Monat kleiner, und dir gehört ein immer größerer Teil der Wohnung. Nach rund 30 Jahren gehört sie dir komplett.
Du musst dafür nichts entscheiden und nichts überweisen. Es passiert automatisch.
Mit jeder Rate gehört dir mehr
automatisch, jeden MonatGrund 3Das Prinzip der Immobilie versteht jeder
Bei Fonds oder ETFs siehst du vor allem einen Kurs. Geht er plötzlich runter, weißt du oft nicht, warum. Und wer nicht versteht, was gerade passiert, verkauft schnell im falschen Moment.
Eine vermietete Wohnung kann jeder nachvollziehen, schließlich wohnst du selbst in einer. Ein Mieter wohnt drin. Er zahlt jeden Monat Miete. Und damit wird dein Kredit jeden Monat kleiner. Mehr steckt im Kern nicht dahinter.
Wie die Rechnung im Detail aussieht, mit Zinsen, Tilgung und Steuern, erkläre ich im Artikel „Immobilie als Kapitalanlage einfach erklärt“.
Was du siehst und was du verstehst
Depot und WohnungDu siehst eine Zahl. Warum sie fällt, weißt du oft nicht.
- Ein Mieter wohnt drin
- Er zahlt jeden Monat Miete
- Dein Kredit wird kleiner
Grund 4Wohnraum wird immer gebraucht
Wenn dein Geld in Firmen und Branchen steckt, hängt es davon ab, dass es diese Firmen auch in 20 Jahren noch gibt. Videotheken, Fotofilme, Telefonzellen und Röhrenfernseher waren mal überall. Heute sind sie fast verschwunden, und wer sein Geld dort hatte, hat viel verloren.
Gewohnt wird immer. 1975 genauso wie heute, und 2050 auch. Ein Dach über dem Kopf braucht jeder. Wichtig ist nur, dass die Wohnung in einer Lage steht, in der auch in Zukunft Menschen leben wollen.
Branchen kommen und gehen
Wohnen bleibtFrüher überall. Heute fast weg.
Grund 5Die Bank hilft mit
Das ist der Grund, den die meisten unterschätzen. Nehmen wir an, du hast 25.000 € zur Verfügung. Steckst du sie in einen ETF, arbeiten genau diese 25.000 € für dich. Für Aktien legt dir keine Bank 90 % dazu.
Bei einer vermieteten Wohnung schon. Stell dir die Wohnung wie eine Wand aus 10 Steinen vor. Einen Stein bringst du mit, 25.000 €, also 10 %. Die anderen 9 Steine finanziert die Bank, 225.000 €. Den Kredit zahlt zum größten Teil dein Mieter mit seiner Miete ab. Gehören tut dir trotzdem die ganze Wohnung.
Genau deshalb lieben Reiche Schulden. Gemeint sind Kredite für Dinge, die Geld einbringen und im Wert steigen. Ein Kredit fürs Auto oder den Urlaub gehört nicht dazu.
Gleiches eigenes Geld: 25.000 €
Wer legt was dazu?- Du
- 25.000 €
- Bank
- 0 €
- Du
- 25.000 € · 10 %
- Bank
- 225.000 € · 90 %
Der Wertzuwachs gehört komplett dir
Jetzt wird es spannend. Du hast 25.000 € eigenes Geld in einer Wohnung, die insgesamt 250.000 € kostet. Angenommen, sie legt jedes Jahr 2 % an Wert zu. Nach 10 Jahren ist sie dann rund 55.000 € mehr wert.
Dieser Wertzuwachs gehört dir. Die Bank bekommt ihren Kredit plus Zinsen zurück, mehr nicht. Gemessen an deinem eigenen Geld ist das mehr als doppelt so viel, wie du selbst reingesteckt hast.
Wertzuwachs nach 10 Jahren
2 % pro JahrDie Inflation macht deine Schulden kleiner
Erinnerst du dich an Grund 1? Auf dem Konto hat die Inflation dein Erspartes kleiner gemacht. Bei einem Kredit wirkt sie in die andere Richtung.
Dein Kredit liegt am Anfang bei 225.000 €. Bei 3 % Inflation im Jahr sind diese 225.000 € in 10 Jahren nur noch so viel wert wie heute rund 167.000 €. Rund 58.000 € an Kaufkraft nimmt dir die Inflation ab, ohne dass du dafür einen Euro zurückzahlst. Gleichzeitig steigen Miete und Wert der Wohnung mit.
Was 225.000 € Kredit in 10 Jahren noch wert sind
3 % InflationWas das für dich bedeutet
Ohne Immobilie baust du Vermögen nur mit deinem eigenen Geld auf. Das geht, aber es ist die harte Tour. Mit einer vermieteten Wohnung arbeiten der Mieter, die Bank und die Inflation mit, und dein eigenes Geld bekommt einen Hebel.
Welche Wohnung zu dir passt, hängt von deinem Einkommen, deinem Eigenkapital und deinen Zielen ab. Ein guter erster Schritt ist, deine eigene Rentenlücke zu kennen. Dann weißt du, wie viel Vermögen du bis zur Rente aufbauen solltest.
Häufige Fragen
Warum lieben Reiche Schulden?
Weil sie mit Krediten Dinge kaufen, die Geld einbringen und im Wert steigen, zum Beispiel vermietete Immobilien. Mit 25.000 € eigenem Geld lässt sich so eine Wohnung für 250.000 € kaufen. Der Wertzuwachs auf die ganzen 250.000 € gehört dem Eigentümer, und die Inflation macht den Kredit mit der Zeit kleiner.
Ist eine Immobilie besser als ein ETF?
Beides hat seinen Platz. Der ETF ist flexibel und macht keine Arbeit, die Sparrate kommt aber komplett aus deinem Netto. Bei der vermieteten Wohnung finanziert die Bank den größten Teil, und der Mieter zahlt einen großen Teil der Rate. Wie beide Wege bei der Altersvorsorge abschneiden, rechne ich im Artikel zur Rentenlücke an einem Beispiel durch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?
In der Regel mindestens die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls auch einen Makler. Je nach Bundesland sind das grob 6 bis 12 % des Kaufpreises. Wie viel du darüber hinaus einbringst, hängt von deiner Bank und deiner Situation ab.
Macht die Inflation meine Schulden wirklich kleiner?
Der Betrag, den du der Bank schuldest, bleibt gleich. Was sinkt, ist seine Kaufkraft. Wenn Löhne, Mieten und Preise steigen, wiegen 225.000 € Schulden in 10 Jahren weniger schwer als heute. Bei 3 % Inflation im Jahr entsprechen sie dann rund 167.000 € in heutigem Geld.
Was passiert, wenn die Immobilienpreise mal fallen?
Preise können zwischendurch schwanken. Solange du nicht verkaufen musst, zahlt dein Mieter weiter Miete und dein Kredit wird weiter kleiner. Wie sich der Wert langfristig entwickelt, hängt vor allem von Lage, Zustand und Kaufpreis ab. Deshalb lohnt es sich, beim Kauf genau hinzuschauen.
So habe ich gerechnet
- Konto: 100.000 €, 3 % Inflation im Jahr über 10 Jahre. Kaufkraft danach rund 74.400 €.
- Wohnung: 250.000 € Kaufpreis, 25.000 € eigenes Geld (10 %), 225.000 € Kredit.
- Wertsteigerung: 2 % im Jahr über 10 Jahre, ergibt rund 304.700 €, also rund 55.000 € mehr.
- Inflation auf den Kredit: 225.000 € entsprechen bei 3 % Inflation nach 10 Jahren rund 167.400 € in heutiger Kaufkraft. Die laufende Tilgung ist dabei nicht eingerechnet.
- Kaufnebenkosten, Zinsen und Steuern sind in diesen Beispielen nicht berücksichtigt. Alle Zahlen sind vereinfacht und gerundet.
Wie viel Vermögen brauchst du?
Bevor du über eine Wohnung nachdenkst, lohnt sich ein Blick auf deine eigene Zahl. Der Rechner zeigt dir in einer Minute, wie groß deine Rentenlücke ist und wie viele Wohnungen sie schließen würden.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.