Hebeleffekt bei Immobilien: einfach erklärt, mit Rechnung

Was der Hebeleffekt bei Immobilien bedeutet

Mit einem Hebel bewegst du mit wenig Kraft eine schwere Last. Bei einer Immobilie ist dein eigenes Geld die Kraft und der Kredit der Hebel: Du bringst einen kleinen Teil des Kaufpreises mit, die Bank finanziert den Rest, und dir gehört trotzdem die ganze Wohnung.

In der Betriebswirtschaft heißt das Leverage-Effekt. Gemeint ist dasselbe: Geliehenes Geld steigert, was dein eigenes Geld bringt. Das klappt aber nur unter bestimmten Bedingungen, und es wirkt auch in die andere Richtung. Beides rechne ich hier an einem Beispiel durch.

Teil 1Das Beispiel: Max kauft eine Wohnung in Halle

Max ist angestellt, verdient gut und liegt beim Spitzensteuersatz von 42 %. Er kauft eine vermietete Bestandswohnung in Halle an der Saale: 65 m², Kaufpreis 160.000 €, Kaltmiete 520 € im Monat. Preis und Miete liegen damit ziemlich genau im Durchschnitt der Stadt.

Max bringt 10 % vom Kaufpreis mit, also 16.000 €. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von rund 10.400 €, die die meisten Banken nicht mitfinanzieren. Zusammen setzt Max 26.400 € ein. Die restlichen 144.000 € finanziert die Bank, zu 4,48 % mit 10 Jahren Zinsbindung.

Teil 2Der Hebel: Der Wertzuwachs zählt auf die ganze Wohnung

Wenn die Wohnung an Wert gewinnt, gewinnt die ganze Wohnung, nicht nur der Teil, den Max bezahlt hat. Die Bank bekommt ihren Kredit und die Zinsen zurück, mehr nicht. Der Wertzuwachs gehört Max.

Wir rechnen vorsichtig mit 2 % im Jahr, das ist ungefähr die Inflation. Auf 160.000 € sind das 3.200 € im ersten Jahr.

Hätte Max die Wohnung komplett selbst bezahlt, hätte er samt Nebenkosten 170.400 € eingesetzt. Die 3.200 € wären dann rund 1,9 % auf sein Geld. Mit Kredit setzt er nur 26.400 € ein. Derselbe Wertzuwachs sind dann rund 12 % auf sein Geld. Das ist der Hebeleffekt.

Wer die Zinsen für den Hebel bezahlt

Der Hebel ist nicht umsonst. Für die 144.000 € zahlt Max im ersten Jahr rund 530 € Zinsen im Monat. Dazu kommen rund 250 € Tilgung, mit denen er den Kredit abzahlt, und rund 110 € laufende Kosten für Verwaltung, Rücklage und einen Puffer für Mietausfall.

Den größten Teil davon zahlen andere. Der Mieter überweist 520 € Miete. Und weil Zinsen, Kosten und die Abschreibung auf das Gebäude Max' zu versteuerndes Einkommen senken, bekommt er vom Finanzamt rund 140 € im Monat zurück.

Übrig bleiben rund 230 €, die Max jeden Monat selbst dazulegt. Im selben Monat fließen über die Tilgung rund 250 € in seine Wohnung. Sein eigenes Geld ist also nicht weg, es landet in seinem Vermögen.

Teil 3Über die Jahre wird der Hebel stärker

Was Max dazulegt, steigt über die Jahre nur leicht. Das liegt daran, dass mit den sinkenden Zinsen auch die Erstattung vom Finanzamt kleiner wird. Sein Vermögen wächst dagegen jedes Jahr schneller.

Zum einen geht von derselben Rate jedes Jahr mehr in die Tilgung, weil die Zinsen auf eine kleinere Restschuld fallen. Zum anderen wird der Wertzuwachs auf einen immer höheren Wohnungswert gerechnet.

Im ersten Jahr werden aus 230 € im Monat rund 520 € Vermögen. Im zwanzigsten Jahr werden aus rund 260 € fast 960 €. Nach 10 Jahren ist die Wohnung im Beispiel rund 195.000 € wert, die Restschuld liegt bei rund 108.000 €. Rund 87.000 € gehören dann Max.

Teil 4Der Hebel wirkt in beide Richtungen

So wie der Hebel einen Wertzuwachs verstärkt, verstärkt er auch einen Wertverlust. Der Kredit bleibt gleich hoch, egal was die Wohnung gerade wert ist.

Steigt der Wert um 10 %, gewinnt Max 16.000 €. Bezogen auf seine 26.400 € sind das rund 61 %. Fällt der Wert um 10 %, sind 16.000 € weg, ebenfalls rund 61 % seines Einsatzes. Ohne Kredit wären es in beiden Fällen rund 9 %.

Solange Max nicht verkaufen muss, ist ein niedrigerer Wert eine Zahl auf dem Papier. Die Miete kommt weiter, die Tilgung läuft weiter. Zum echten Verlust wird er erst, wenn Max in so einer Phase verkaufen muss. Deshalb kommt es auf die Voraussetzungen an.

Wann sich der Hebeleffekt lohnt

Der Hebel funktioniert, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind.

Erstens muss die Wohnung mehr bringen, als der Kredit kostet. Im Beispiel bringen Miete nach Kosten und Wertzuwachs zusammen rund 4,8 % auf den Kaufpreis samt Nebenkosten. Der Kredit kostet 4,48 %. Das reicht, aber knapp. Ist die Wohnung zu teuer eingekauft oder der Zins deutlich höher, kippt die Rechnung. Deshalb muss der Kaufpreis zur Miete passen.

Zweitens brauchst du Zeit. Der Hebel spielt seine Stärke über viele Jahre aus. Wer nach zwei Jahren verkaufen muss, hat die Kaufnebenkosten bezahlt und verkauft womöglich im falschen Moment. Hältst du die Wohnung länger als 10 Jahre, ist ein Gewinn beim Verkauf außerdem steuerfrei.

Drittens brauchst du ein Polster: einen Notgroschen für dich selbst, die Verbraucherzentrale nennt zwei bis drei Nettogehälter, und Geld für die Wohnung, falls ein Mieter auszieht oder eine Reparatur ansteht. Fehlt das Polster, ist der richtige erste Schritt nicht die Wohnung, sondern die Rücklage.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Beim Hebeleffekt kaufst du mit wenig eigenem Geld und einem Kredit eine ganze Wohnung, und der Wertzuwachs zählt auf die ganze Wohnung.

Die Zinsen dafür tragen zum größten Teil Mieter und Finanzamt. Dein eigener Anteil landet über die Tilgung in deinem Vermögen.

Der Hebel verstärkt Gewinne und Verluste. Deshalb funktioniert er nur mit passendem Kaufpreis, langem Atem und einem Polster.