Immobilie als Kapitalanlage: So funktioniert sie wirklich

Die drei Fragen, die fast jeder stellt

Dass Immobilien eine gute Kapitalanlage sind, hat fast jeder schon gehört. Wie das genau funktioniert, wissen die wenigsten. In meinen Erstgesprächen kommen dazu fast immer dieselben drei Fragen: Wer zahlt den Kredit eigentlich ab? Wo verdiene ich daran, wenn ich jeden Monat etwas dazulege? Und was bleibt mir am Ende?

Genau das rechne ich hier an einem Beispiel durch.

Das Beispiel: Max und eine Wohnung in Halle

Max ist angestellt, verdient gut, und auf seinem Konto liegt etwas Erspartes, das gerade nichts tut. Er liegt beim Spitzensteuersatz, von jedem zusätzlichen Euro gehen also 42 % an das Finanzamt. Das wird gleich noch wichtig.

Max hört immer wieder, eine Wohnung sei eine gute Kapitalanlage, und fragt sich, wie sich das für ihn rechnen soll. Wir nehmen dafür eine vermietete Bestandswohnung in Halle an der Saale: 65 m², Kaufpreis 160.000 €, Kaltmiete 520 € im Monat. Preis und Miete liegen damit ziemlich genau im Durchschnitt der Stadt.

Teil 1Der Hebeleffekt: Die Bank finanziert den größten Teil

Max bringt 10 % vom Kaufpreis mit, also 16.000 €. Dazu zahlt er die Kaufnebenkosten von rund 10.400 € aus eigener Tasche, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die meisten Banken finanzieren sie nicht mit. Die restlichen 144.000 € leiht ihm die Bank, zu 4,48 % mit 10 Jahren Zinsbindung.

Für die Bank ist das ein ziemlich sicheres Geschäft. Max verdient gut und kann die Rate auch dann zahlen, wenn mal ein Monat ohne Miete kommt. Und er kauft einen Sachwert: Ein Auto auf Kredit ist jedes Jahr weniger wert, eine Wohnung in guter Lage behält ihren Wert.

Das ist der Hebeleffekt: Mit wenig eigenem Geld kauft Max eine ganze Wohnung. Was die Wohnung später an Wert gewinnt, gehört ihm, auch auf den Teil, den die Bank bezahlt hat.

Teil 2Was jeden Monat rein- und rausgeht

Du kannst dir die Wohnung vorstellen wie ein kleines Unternehmen. Es gibt Geld, das jeden Monat rausgeht, und Geld, das reinkommt.

Raus gehen im ersten Jahr rund 530 € Zinsen an die Bank. Dazu kommen rund 250 € Tilgung, mit denen Max den Kredit Stück für Stück zurückzahlt. Mit jeder Rate gehört ihm ein größerer Teil der Wohnung. Und rund 110 € laufende Kosten: die Hausverwaltung, die Mietverwaltung, die Rücklage für spätere Reparaturen und ein Puffer, falls die Miete mal ausfällt.

Rein kommen 520 € Miete vom Mieter. Und das Finanzamt hilft mit: Zinsen, laufende Kosten und die Abschreibung auf das Gebäude senken das Einkommen, das Max versteuern muss. Bei seinem Steuersatz bekommt er dadurch rund 140 € im Monat zurück.

Von den rund 890 €, die jeden Monat rausgehen, zahlen Mieter und Finanzamt also rund 660 €. Rund 230 € legt Max selbst dazu.

„Ich dachte, eine Anlagewohnung bringt jeden Monat Geld?“

Diese Frage kommt an dieser Stelle in fast jedem Gespräch. Eine Wohnung in Top-Lage und Top-Zustand, die vom ersten Monat an Geld abwirft, verkauft dir kaum jemand. Wer so eine hat, behält sie.

Bei einer soliden Wohnung in solider Lage legst du am Anfang meistens etwas dazu. Warum das trotzdem ein gutes Geschäft ist, zeigt der nächste Teil.

Teil 3Wie du jeden Monat Vermögen aufbaust

Was wird aus den 230 €, die Max jeden Monat dazulegt? Sie sind nicht weg. Über die Tilgung fließen im selben Monat rund 250 € in seine eigene Wohnung. Das ist wie eine Sparrate, nur dass Max nicht auf ein Konto spart, sondern in seine Wohnung.

Dazu kommt der Wertzuwachs. Wir rechnen vorsichtig mit 2 % im Jahr, das ist ungefähr die Inflation. Auf 160.000 € sind das rund 270 € im Monat. Und dieser Wertzuwachs gehört komplett Max, die Bank bekommt nur ihren Kredit und die Zinsen zurück.

Max zahlt also rund 230 € ein, und sein Vermögen wächst um rund 520 € im Monat.

Über die Jahre wächst das Vermögen immer schneller

Das Verhältnis bleibt nicht so. Was Max dazulegt, steigt über die Jahre nur leicht. Sein Vermögen wächst aber jedes Jahr schneller: Er zahlt jedes Jahr weniger Zinsen, damit geht von der Rate mehr in die Tilgung. Und der Wertzuwachs wird auf einen immer höheren Wohnungswert gerechnet.

Im ersten Jahr werden aus rund 230 € im Monat rund 520 € Vermögen. Im zwanzigsten Jahr werden aus rund 260 € fast 960 €.

Die Inflation macht die Schulden kleiner

Dazu kommt ein Effekt, über den kaum jemand spricht. Max hat 144.000 € Kredit. In Euro bleibt dieser Betrag gleich, aber was er wert ist, sinkt jedes Jahr. Bei 2 % Inflation haben 144.000 € nach 10 Jahren nur noch die Kaufkraft von rund 118.000 € heute, die Tilgung noch nicht eingerechnet.

Gleichzeitig steigen Miete und Wert der Wohnung mit der Inflation. Auf dem Konto frisst die Inflation dein Geld. Bei der Wohnung frisst sie deine Schulden.

Nach 10 Jahren gehört Max schon ein großer Teil

Der Wert der Wohnung steigt, die Schuld bei der Bank sinkt. Die Differenz zwischen beiden gehört Max, und sie wird jedes Jahr größer.

Nach 10 Jahren ist die Wohnung im Beispiel rund 195.000 € wert, Max schuldet der Bank noch rund 108.000 €. Rund 87.000 € gehören also schon ihm. Nach rund 27 Jahren ist der Kredit komplett abbezahlt.

Was Max am Ende davon hat

Max hat zwei Möglichkeiten. Er behält die Wohnung: Ist der Kredit abbezahlt, fließt die Miete an ihn. Nach Kosten sind das in heutiger Kaufkraft rund 420 € im Monat, wie eine zweite Rente, die nicht von der Rentenkasse abhängt.

Oder er verkauft. Hält er die Wohnung länger als 10 Jahre, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei, zum Beispiel, um damit später ein eigenes Haus zu kaufen.

Teil 4Voraussetzungen: Drei Dinge müssen erfüllt sein

Damit diese Rechnung auch in der Praxis funktioniert, müssen drei Dinge erfüllt sein.

Erstens muss der Preis zur Miete passen. Ist die Wohnung zu teuer eingekauft, steckst du für dasselbe Ergebnis deutlich mehr eigenes Geld rein.

Zweitens muss die Lage stimmen. Die Wohnung muss dort stehen, wo auch in 20 Jahren noch Menschen wohnen wollen. Sonst findet sich kein Mieter.

Drittens brauchst du ein Polster: einen Notgroschen für dich selbst, die Verbraucherzentrale nennt zwei bis drei Nettogehälter, und Geld für die Wohnung, falls mal ein Mieter auszieht oder eine Reparatur kommt. Fehlt das Polster, ist der richtige erste Schritt nicht die Wohnung, sondern die Rücklage.

FazitDie Antwort in drei Sätzen

Die Bank finanziert den größten Teil. Du bringst einen Teil und die Kaufnebenkosten mit.

Mieter und Finanzamt zahlen den größten Teil der Rate. Du legst einen kleinen Teil dazu.

Dein Teil landet über die Tilgung in deiner Wohnung, und die ganze Wohnung gewinnt an Wert.