Immobilie als Kapitalanlage: 6 Bedenken und was wirklich dran ist

Immobilien wären schon sinnvoll, aber …

Diesen Satz höre ich in fast jedem Gespräch. Du verdienst gut, du legst etwas zur Seite, und eine vermietete Wohnung steht schon lange auf der Liste. Dann kommt das Aber. Was ist mit Mietnomaden? Ich kenne mich da nicht aus. Dafür habe ich keine Zeit.

Dieses Aber steht zwischen dir und deiner ersten Wohnung wie eine Schranke. Und solange sie unten ist, bleibt das Geld auf dem Konto liegen, Jahr für Jahr.

Die sechs häufigsten Bedenken schauen wir uns jetzt einzeln an. Am Ende weißt du, ob dein Aber berechtigt ist.

Bedenken 1Was, wenn ich an Mietnomaden gerate?

Die Sorge kenne ich gut. Jemand zieht ein, zahlt keine Miete, und du bekommst ihn monatelang nicht wieder raus. Solche Geschichten liest man immer wieder, und sie bleiben hängen.

Schauen wir auf die Zahlen. Die höchste Schätzung kommt vom Eigentümerverband Haus & Grund: rund 15.000 Fälle im Jahr. Dem stehen in Deutschland rund 22,9 Millionen Haushalte gegenüber, die zur Miete wohnen. Selbst mit dieser hohen Zahl trifft es also etwa ein Mietverhältnis von 1.500 im Jahr.

Eine genaue Statistik gibt es nicht, und der Mieterbund hält das Problem sogar für deutlich kleiner. Klar ist: Das Risiko ist gering. Und viele Fälle hätte man vor dem Einzug erkennen können.

So erkennst du Mietnomaden vor dem Einzug

Lass dir die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate zeigen. Die Miete sollte gut ins Einkommen passen und nicht auf Kante genäht sein. Dazu kommt eine aktuelle Schufa-Auskunft. Sie zeigt offene Schulden und Zahlungen, die schon einmal geplatzt sind.

Frag beim Vorvermieter nach, am besten mit einer Bescheinigung, dass dort keine Mietschulden offen sind. Und lass dir den Ausweis zeigen, damit der Name im Vertrag auch stimmt.

Den Schlüssel gibt es erst, wenn die Kaution auf dem Konto ist. Das ist die einfachste Hürde überhaupt.

Das alles musst du nicht selbst machen. Eine gute Mietverwaltung prüft jeden neuen Mieter genau so.

Für den Ernstfall: eine kleine Rücklage

Ganz ausschließen lässt sich das Risiko nicht. Deshalb gehört zu jeder vermieteten Wohnung ein kleiner Puffer. Leg jeden Monat einen festen Betrag auf ein eigenes Konto. Über die Jahre wird daraus ein Polster.

Fehlt dann wirklich einmal ein paar Monate die Miete, zahlst du die Rate aus diesem Polster. Dein Gehalt und deine Ersparnisse bleiben unberührt. Wer zusätzlich auf Nummer sicher gehen will, kann eine Mietausfallversicherung abschließen. Lies dort aber genau nach, was abgedeckt ist.

Bedenken 2Dafür muss man doch Experte sein

Fachwissen hilft, keine Frage. Je mehr du verstehst, desto besser kannst du ein Angebot einschätzen. Du musst aber nicht erst drei Jahre Immobilien studieren, bevor du deine erste Wohnung kaufst.

Schau dir an, was bei einem Kauf wirklich schwer ist: den richtigen Standort finden. Das Objekt und die Unterlagen prüfen, zum Beispiel die Protokolle der Eigentümerversammlung. Und durchrechnen, ob Kaufpreis und Miete zusammenpassen. Dazu kommen die Finanzierung, die Suche nach einem guten Mieter und die Verwaltung.

All das kann ein guter Partner für dich übernehmen. Wichtig ist nur, dass er dir jede Zahl erklärt und du verstehst, was du kaufst.

Bedenken 3Dafür habe ich keine Zeit

Stell dir zwei Fragen. Erstens: Wie oft bist du schon umgezogen? Für deinen Vermieter hieß das jedes Mal, einen neuen Mieter zu suchen. Die wenigsten ziehen jedes Jahr um. Laut einer Befragung von Haus & Grund bleibt ein Mieter im Schnitt rund acht Jahre in seiner Wohnung. In 30 Jahren sind das etwa drei Mieterwechsel.

Zweitens: Wie oft wurde in deiner Mietwohnung das Bad erneuert? Wahrscheinlich nie. Ein Bad hält 20 bis 30 Jahre. Große Arbeiten wie diese kommen selten, und du siehst sie lange vorher kommen.

Den Rest übernimmt die Verwaltung

Eine gute Kapitalanlage kaufst du dort, wo Mieter gern wohnen. Das ist oft nicht bei dir um die Ecke. Schon deshalb kümmert sich ein Profi vor Ort.

Die Mietverwaltung übernimmt den Mieterwechsel, Reparaturen und Notfälle und die Nebenkostenabrechnung. Wenn am Sonntag ein Rohr bricht, ruft der Mieter dort an und nicht bei dir.

Für das ganze Haus gibt es zusätzlich die WEG-Verwaltung. Einmal im Jahr lädt sie zur Eigentümerversammlung ein. Dort wird zum Beispiel entschieden, wann Dach oder Fassade gemacht werden. Bezahlt wird das aus der Instandhaltungsrücklage, in die alle Eigentümer jeden Monat einzahlen. Hingehen kannst du, musst du aber nicht. Du kannst auch eine Vollmacht erteilen.

Bedenken 4Reicht mein Einkommen überhaupt?

Hier gibt es eine klare Grenze. Die Bank schaut sich dein Einkommen genau an, und das ist auch gut so.

Liegst du netto unter 2.500 € im Monat, ergibt eine Kapitalanlage meistens noch keinen Sinn. Dann ist die beste Investition, in deinem Job mehr zu verdienen. Ab etwa 2.500 € netto wird es machbar, mit etwas Eigenkapital. Eine gute Basis hast du ab 3.000 € netto und rund 10.000 € Eigenkapital. Je mehr du verdienst, desto entspannter wird es.

Kauft ihr zu zweit, zählen beide Einkommen. Die Bank prüft am Ende immer deinen Einzelfall.

Bedenken 5Schulden machen ist doch schlecht

Die meisten von uns haben gelernt: Schulden sind schlecht. Bei Konsumschulden stimmt das auch. Das Auto auf Raten verliert an Wert, sobald du vom Hof fährst. Der Urlaub auf Kredit ist nach zwei Wochen vorbei, die Raten laufen noch Jahre. Du zahlst Zinsen für etwas, das jeden Monat weniger wert ist, und die Rate zahlst du allein.

Bei einer Wohnung sieht es anders aus. Hinter dem Kredit steht ein Sachwert, der nicht jeden Monat an Wert verliert. Über die Jahre steigt er eher mit den Preisen. Gleichzeitig wird dein Kredit jedes Jahr kleiner, und den größten Teil der Rate zahlt der Mieter.

Der Abstand zwischen dem Wert der Wohnung und deiner Restschuld gehört dir. Das ist dein Vermögen, und es wächst jedes Jahr.

Warum vermögende Menschen genau deshalb gern mit Kredit kaufen, erkläre ich im Artikel „Warum Reiche Schulden lieben“.

Bedenken 6Jetzt ist der falsche Zeitpunkt

Die Preise sind zu hoch, die Zinsen auch, ich warte lieber noch. Das höre ich ständig. Kaufpreise sind aber immer relativ. Entscheidend ist eine Frage: Passt die Miete zum Kaufpreis?

Steht die Miete in einem vernünftigen Verhältnis zum Preis, trägt sich die Wohnung. Ob wir gerade in einer Hochphase sind oder in einer Delle, ist dann fast egal. Dazu kommt: Preise und Zinsen hängen zusammen. Hohe Zinsen drücken meist die Preise, niedrige Zinsen treiben sie nach oben.

Den perfekten Zeitpunkt sieht man erst im Rückblick. Wer darauf wartet, wartet oft jahrelang. In dieser Zeit zahlt der Mieter die Rate eben für jemand anderen.

So hast du die Risiken im Griff

Am Ende laufen alle sechs Bedenken auf ein paar einfache Regeln hinaus. Wenn du dich daran hältst, hast du die wichtigsten Risiken im Griff.

Und denk langfristig. Setz nicht alles auf eine einzige Wohnung. Wer über die Jahre mehrere kauft, für den fällt ein einzelner Ausfall kaum noch ins Gewicht.